发布日期：2026-04-10 来源: 网络 阅读量（）
最近“原拆原建”成了老旧小区业主的热门话题：老破小原地重建、装电梯、换新户型，居住品质直接升级。但大家最纠结的就两件事：重建后面积到底会不会变大？新增的公摊谁来承担、怎么算？ 今天用大白话把政策、算法、实操讲透，看完心里有数。
先明确核心原则：原拆原建不是商业开发，不搞大拆大建，坚守“拆一还一、原址原产权”。合法产权面积1:1返还，产权性质、土地年限不变，这是全国通行的底线。
按不动产权证登记面积1:1返还，不缩水、不无偿增加。多层老房改带电梯新房，套内使用面积基本不减少，户型更方正、采光通风更好，告别暗厅暗卫。
多数城市允许合理扩面，一般上限10%-20%，用于改善卧室、厨卫、阳台。扩面部分按建安成本价购买，约为周边商品房的1/3—1/2，广州部分试点约4000-5000元/㎡，比买房划算太多。
受容积率、限高、日照、消防约束，总建筑面积不能随意突破。危房改造、加装电梯、配建公服，可适度增加面积，但需全体业主同意+规划审批。
老房公摊低（多层约7%-12%），重建后带电梯、大堂、消防通道，公摊升至15%-20%很正常。公摊怎么算、多出的部分谁买单，直接关系切身利益。
共有面积含：楼梯间、电梯井、公共走廊、设备间、外墙一半面积；屋顶机房、公共梯间等多地已不计入公摊，更划算。
- 多地规定：原公摊≤15%，按15%兜底补偿；新房公摊超15%部分，由政府或项目承担，业主不掏钱。
- 广州明确：以套内面积为置换基准，公摊增加部分按优惠价结算，保障得房率不下降。
- 成套改造：可优化户型、加装电梯，扩面自愿、成本价出资，花都等试点已落地。
- 公摊结算：复建安置房公摊超出原面积部分，按优惠价结算，不加重业主负担。
原拆原建的面积账：证载1:1保底，扩面自愿花钱；公摊有政策兜底，超额部分不用业主全担。它不是“拆迁暴富”，而是花小钱换新房、装电梯、升品质，是老破小最稳妥的更新路。
准备参与原拆原建的业主，重点盯紧：面积确权、公摊协议、扩面价格，守住这三点，旧房变新房不吃亏。
原拆原建能否扩大实行，关键问题有以下几个： ①地理价格和新建成本。如当地的新房价为6000元/平米，旧房价为4000元/平米，新建成本为8000元/平米。假没原旧房为100平米产权房，原拆原建时，房主需承担4000元/平米（约40万），这样的地理价格与建房成本，原拆原建是行不通的。除非原拆原建地理新房价格为16000/平米以上。 ②旧房与新建的使用面积是否合理。原旧房建筑面积为100平米，使用面积能达到80平米以上，新建后受电梯等公摊面积增加，使用面积只有60多平米，这减少的面积，很多人不一定认可。 ③环境因素。原拆原建的地点，大多是老旧城区，道路交通和停车休闲场所，很难因原拆原建得到改善。只是改了房子却没有改变环境。 ④经济压力。老旧住宅，目前大多为两类人，一是为子女购房掏空了钱包的老人，二是为了生活，尽力购买的老旧二手旧房，原拆原建所增加的成本，这些人能承受吗？
1.一般来说原拆原建的位置的房子的地段一般会比较优越，即使地段一般，原拆原建也比新房便宜之前20万。主要原拆原建的原来本意是你老房子结构或者设施老化严重，已经不适合居住，或者继续居住会有风险。 2.一般原拆原建不会减少原有居住面积。 3.老房一般周边的设施跟配套会比较完善，老人家也熟悉了原来的街坊邻里关系。 4.建房子要出钱是基本的认知了，如果没钱，大概率会不建。现在建房相对的，因为新技术（装配式）的加入，其实成本会降低40%
原拆原建虽然好，但要考虑这些居民的经济承受能力。他们大多是年龄偏大，收入低的人。如果按北京4/6开 ，100万的房子，个人要承担40万。[笑哭]
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